Komt de marktcorrectie er dan toch eindelijk aan?

Als u de afgelopen jaren een huis of appartement kocht , dan weet u dat de vastgoedprijzen al een tijdje in stijgende lijn zitten. De coronacrisis heeft daar ook niets aan veranderd: in 2020 betaalde u gemiddeld 5,7% meer voor een woning en 6,8% meer voor een appartement dan in 2019.

De mediaanprijs (de prijs waarbij 50% van de verkochte huizen goedkoper zijn en 50% duurder, red.) van een woning in open bebouwing steeg volgens het Belgische statistiekbureau Statbel tussen 2010 en 2019 met 23%. Voor een appartement betaalde u over dezelfde tijdsspanne 27,7% meer.

De Notarisbarometer wijst er dan weer op dat de coronacrisis de prijzen op de vastgoedmarkt allesbehalve verlaagde. Een woning kostte vorig jaar gemiddeld 276.993 euro of 5,7% meer dan in 2019. Voor een appartement legde u gemiddeld 244.112 euro op tafel, goed voor een prijsverhoging van 6,8% ten opzichte van 2019.

Corona-effect

De terugval in de prijzen die de grootbanken begin 2020 voorspelden, werd dus geen realiteit. De coronacrisis had dan ook een grote impact op de vastgoedsector. We kozen vaker voor een woning met een tuin, een balkon of wat extra ruimte om in alle rust van thuis uit te kunnen werken. Dat heeft de gemiddelde prijs mee de hoogte ingejaagd.

Verder stimuleerde ook de lage hypoheekrente ons koopgedrag. Wie bij een lening met een looptijd van twintig jaar een vijfde van het aankoopbedrag meteen kan neerleggen, leent heker gemiddeld tegen een rentevoet van 1,29%. Maar het kan nog scherper.

Tijdelijke daling

Net zoals vorig jaar voorspellen experts voor 2021 opnieuw een lichte prijsdaling. Belfius verwacht dat de coronacrisis de vastgoedsector met enige vertraging raakt. “Meestal daalt het vertrouwen eerst, gevolgd door de activiteit, en zien we daarna pas het effect op de prijzen”, staat te lezen in een marktrapport. Een recessie laat zich volgens Belfius op de woningmarkt vooral voelen door schade aan het gezinsinkomen.

“We verwachten dat de klap voor het inkomen gespreid zal verlopen en houden rekening met een gemiddelde daling van de residentiële vastgoedprijzen van 1% in 2021.” De grootbank gaat ervan uit dat die terugval van korte duur blijft en dat de prijzen vanaf eind 2021 – weliswaar aan een lager tempo – opnieuw zullen stijgen. Het positieve effect van de dalende woningrente zou dan weer afnemen, omdat de rentevoeten nu sowieso al bijzonder laag zijn.

Verrassende ontwikkelingen in 2020

ING voorspelde begin april dat dat de Belgisch residentiële vastgoedprijzen met 2% zouden dalen, gevolgd door een stagnatie in 2021. Dat de heropleving van de markt na de eerste lockdown gepaard ging met een opwaartse prijsdruk, heeft de analisten verrast. Dat effect viel volgens ING-econoom Steven Trypsteen onder meer toe te schrijven aan de gedaalde rente, de grote interesse bij vastgoedinvesteerders en de minder scherpe impact van het coronavirus op het inkomen.

Keerpunt

Toch verwacht ING niet dat de prijsstijging zich doorzet. De factoren die bijdroegen tot de prijsstijging in 2020 zullen volgens de huisanalisten in 2021 wegebben. “De tweede golf van de pandemie en de negatieve tweede ronde-effecten van de eerste golf zullen ervoor zorgen dat de werkloosheid toeneemt, ook in sectoren die niet direct door de pandemie getroffen zijn. Dat zet een neerwaartse druk op de prijzen”, luidt het.

ING verwijst daarbij naar een recente enquête van de Economic Risk Management Group van de Nationale Bank. Die toont aan dat de bedrijven zich in 2021 aan een verdere daling van de werkgelegenheid verwachten. Andere factoren die volgens ING bijdragen tot een prijsdaling zijn een gerichtere toepassing van de inkomensondersteunende maatregelen en het beëindigen van de mogelijkheid tot afbetalingsuitstel voor woonkredieten.